Vlastné podnikanie: správa nehnuteľností

* Pri výpočtoch sa používajú priemerné údaje za svet

Organizácie zaoberajúce sa bývaním a komunálnymi službami a údržbou bytových domov dnes nie sú populárne medzi obyvateľstvom, domnievame sa, že majitelia a zamestnanci takýchto podnikov nemajú záujem o plnenie svojich povinností a jednoducho zbierajú peniaze. Na trhu sú však spoločnosti pôsobiace v oblasti súkromného bývania a komunálnych služieb, ktoré sú vo svojej práci oveľa efektívnejšie, pretože ich spokojnosť závisí od spokojnosti zákazníka. Je možné otvoriť si vlastnú správcovskú spoločnosť, ak sa počíta s dlhodobým obchodom a znalosťami a zručnosťami v oblasti verejných služieb, pretože vedúce pozície v tejto oblasti sú veľmi dôležité.

Vstup na tento trh môže byť veľmi náročný, väčšina bytových domov je dnes obsluhovaná správcovskými spoločnosťami a dokonca aj nové budovy sú v predstihu prevedené na správu najcitlivejších podnikateľov. Obvykle sú elitné a veľké domy, ktoré doteraz existovali iba v projekte, formálne alebo neformálne už „obsadené“ jednou alebo druhou spoločnosťou a často veľkí a dlho pracujúci hráči spočiatku berú také objekty pre seba. Začiatočník môže ísť do jednoduchších domov, ktoré nie sú zaujímavé pre popredných konkurentov. V tomto prípade sa nebudete musieť spoliehať na veľké zisky, bude veľa práce, ale najdôležitejšou vecou v prvých fázach je získať si meno pre seba. Ako už bolo uvedené, väčšina obyvateľov je skeptická voči verejnoprospešným prácam a vníma ich ako nevyhnutnosť. Preto je veľmi dôležité preukázať a preukázať, že podnikateľ je pripravený pracovať, že má záujem o zlepšenie životnej úrovne doma, že nie je ľahostajný k svojmu stavu.

Stále je možné nájsť miesto, najmä vo veľkých mestách, sľubný smer - nové štvrte vo výstavbe, určené pre bežných ľudí. Tu možno budete musieť usporiadať súťaže alebo presvedčiť potenciálnych zákazníkov, že ich spoločnosť je lepšia ako mnoho iných, ale následne to bude oveľa jednoduchšie. Úroveň hospodárskej súťaže sa na prvý pohľad môže zdať príliš vysoká, nesmieme však zabúdať, že vládne agentúry sa nezaujímajú o efektívnosť svojej práce, veľkí hráči sú zaneprázdnení obsluhou ziskových domov a tí istí nováčikovia nemajú významné výhody. Preto je veľmi dôležité, aby podnikateľ, ktorý sám najal, alebo vedúci pracovník, ktorého si najal, bol odborníkom vo svojom odbore, aby poznal všetky znaky obsluhy bytových domov a pokiaľ je to možné, mal dostatočné spojenia na získanie výhodnejších zmlúv a vyriešenie mnohých byrokratických záležitostí - v tejto oblasti všetku nedokonalosť úradníkovho aparátu zvlášť dobré.

Ak chcete začať, musíte sa zaregistrovať ako podnikateľský subjekt. Môžete sa formovať jednoducho ako samostatný podnikateľ, ak je potrebné otvoriť právnickú osobu, je lepšie zvoliť si formu spoločnosti s ručením obmedzeným. V obidvoch prípadoch bude k dispozícii zjednodušený daňový systém a to je len 6% z príjmu alebo 15% prevádzkového zisku prevedeného na štát.

Malo by sa tiež poznamenať, že je možné zaregistrovať neziskovú organizáciu - partnerstvo vlastníkov domov (HOA), ktoré sa zaoberá mnohými otázkami zlepšovania domácnosti, je to však trochu iná forma správcovskej spoločnosti a, ako už názov napovedá, je vytvorená ako zväzok obyvateľov domu. Činnosti spadajú pod definíciu klasifikátora (OKPD 2). 81 Služby súvisiace s údržbou budov a území. Ďalej v prípade bývania a komunálnych služieb musíte prejsť licenciou na ich činnosti.

Na úvod treba poznamenať, že vedúci organizácie musí mať príslušné skúsenosti a znalosti (ktoré sa dajú potvrdiť) na údržbu domu, dnes sa však predpokladá absolvovanie špeciálnej kvalifikačnej skúšky a získanie príslušného osvedčenia na získanie preukazu. Kontroluje tiež dostupnosť potrebnej materiálnej základne, schopnosti riadenia a testovanie spôsobilosti všetkých manažérov. Je však potrebné poznamenať, že tento zákon bol prijatý v druhej polovici roku 2014 a udeľovanie licencií sa musí ukončiť do mája 2015, až do tohto okamihu sa de jure môžu uskutočňovať bývanie a komunálne služby bez licencie. Vzhľadom na to, že zákon bol prijatý iba nedávno, môžeme očakávať, že v ňom dôjde k zmenám, ktoré ovplyvnia budúcu prácu.

Nesmieme zabúdať, že v rôznych regiónoch môžu byť stanovené ich požiadavky na príjemcov licencií, takže je rozumné oboznámiť sa s podmienkami získania licencie vo vašej oblasti. Podnikateľ sa môže obrátiť aj na spoločnosti tretích strán, ktoré sa zaoberajú získavaním licencií pre svojich zákazníkov, čo značne zjednoduší prácu a takmer určite to zaberie oveľa menej času, ale v tomto prípade sa budete musieť spoliehať na výdavky ďalších niekoľko desiatok tisíc rubľov.

Ďalej musíte nájsť miesto pre svoju kanceláriu. Zvyčajne sa nachádza na území sídliska, ktoré bude obsluhované, alebo aspoň v jeho maximálnej blízkosti. To je celkom logické. Miesto sa teda nachádza po určení oblasti práce, treba však poznamenať, že v závislosti od oblasti sa môže vyžadovať prenájom priestorov v každom dome. Napríklad, ak plánujete poskytovať služby vrátnika. Bývanie a komunálne služby sa však nachádzajú v samostatnej miestnosti, kde priamo a organizačne a organizačne pracujú, všetky druhy služieb sa poskytujú priamo v zariadení. Bývanie a komunálne služby sa zaoberajú takmer všetkými možnými údržbárskymi prácami pre bytové domy, avšak samostatne môžu pracovať iba najväčšie spoločnosti. Na zaistenie dodávok vody, elektriny a podobne je skutočne potrebné uzavrieť dohody priamo so spoločnosťami, ktoré sa zaoberajú dodávkou týchto zdrojov do domácností, zatiaľ čo bytové a komunálne služby sa zaoberajú údržbou komunikácií, overujú sídla a sú v podstate sprostredkovateľom medzi obyvateľmi a dodávateľom. Vo veľkej väčšine prípadov však dodávka zdrojov pochádza od známeho dodávateľa, s ktorým sa dosiahli dohody v čase výstavby domu, a preto sa bytové a komunálne služby zaväzujú komunikovať s už vybranou spoločnosťou. Bývanie a komunálne služby však začínajú dohody s inými spoločnosťami na základe ich vlastnej žiadosti alebo na žiadosť obyvateľov. Patria sem zber odpadu, odstraňovanie snehu, väčšie a plánované opravy budov a komunikácií, výťahové zariadenia atď.

Dnes je do takýchto služieb zapojených veľké množstvo podnikov a služby v oblasti bývania a komunálnych služieb môžu prevziať niektoré z týchto zodpovedností, tj najať odborníkov, ktorí budú vykonávať potrebnú prácu. V iných prípadoch budete takmer určite musieť spolupracovať s organizáciami tretích strán, pretože napríklad odvoz odpadu je možný iba vtedy, ak existuje značná flotila primeraného vybavenia, kapacít a povolení na zapojenie sa do takýchto činností. Je oveľa jednoduchšie obrátiť sa na externých dodávateľov. V tejto súvislosti sektor bývania a verejných služieb už len na začiatku svojej činnosti hľadá partnerov a nadväzuje vzťahy s novými spoločnosťami.

Je potrebné poznamenať, že často je možné získať povolenie na servis tohto alebo tohto domu až po predchádzajúcom víťazstve v súťaži. Vykonáva ju miestna samospráva a tu bude musieť nielen spĺňať požiadavky štátnych štruktúr, ale aj obyvateľov domu určených na údržbu. Uskutočňujú mimoriadne zasadnutie, na ktorom sa prijíma rozhodnutie o uzavretí dohody so spoločnosťou. Preto má zmysel spočiatku hľadať možné objekty a nadviazať vzťahy s ľuďmi žijúcimi, počúvať ich požiadavky a, čo je tiež dôležité, určovať ich schopnosti.

V niektorých domoch ľudia nešetria na údržbe a ak veria v komunálnu službu, môžu získať značné finančné prostriedky na úpravu terénu, trvalé opravy a vylepšenia budovy a na položenie ďalších komunikácií. Môžete však nájsť dom, v ktorom nájomníci nie sú pripravení platiť peniaze, zatiaľ čo nechcú robiť zlepšenia, a čakajú na bývanie a komunálne služby, aby vyriešili všetky problémy na úkor samotnej spoločnosti. Existujú časté prípady, keď stretnutie nájomcov odmietlo viesť aj internetové káble. V takýchto domoch bude aj upratovanie zložité a spoločnosť by sa nemala spoliehať na získanie normálneho zisku - ušetrí na všetkom. Predpokladá sa, že sektor bývania a verejných služieb sa zaoberá iba krádežou peňazí a spoločnosť, ktorá je od tohto vzdialená, má nepopierateľnú konkurenčnú výhodu.

Aby spoločnosť dosiahla zisk a bola vysoko zisková, musí sa opraviť dostatočný počet domov. V súčasnosti štát vyčleňuje značné prostriedky na podporu práce v oblasti bývania a komunálnych služieb, ale teraz zvažuje spôsoby, ako tieto dotácie znížiť, a podnikateľ by mal byť pripravený na to, že za jeden deň sa všetky takéto príjmy zastavia alebo výrazne znížia. Najprv bude skutočne možné uviesť do prevádzky niektoré domy, ale podnikateľ musí mať rezervné fondy na podporu svojich činností, v opačnom prípade bude spoločnosť v konkurze. Ale ani jedna štvrtina nemusí stačiť na zisk, je možné, že na to bude musieť byť opravených niekoľko desiatok výškových budov. Veľké bývanie a komunálne služby spolupracujú s toľkými domami a iba také spoločnosti sa môžu rozvíjať. Všeobecne platí, že čím viac zariadení organizácia slúži, tým vyššia je ziskovosť jej činností. Ak je skutočne veľa domov na údržbu a sú umiestnené v dostatočnej vzdialenosti od seba, musíte pre lepšie riadenie vašej spoločnosti otvoriť nové kancelárie - pobočky. Je zrejmé, že to tiež znamená pomerne vážne investície do rozvoja podnikania.

Dôležitým bodom v organizácii takéhoto podniku sú zamestnanci. Tu by sa mala venovať osobitná pozornosť manažérom, od ktorých závisí účinnosť celého organizačného procesu. Sú to oni, ktorí koordinujú činnosť zamestnancov, komunikujú s obyvateľmi, hľadajú problémy pri údržbe domu a rýchlo ich eliminujú. Samotný podnikateľ to môže urobiť, ale z dôvodu inovácií bude musieť zložiť dodatočný test svojej odbornej spôsobilosti vo verejnej službe. Nasleduje zvyšok personálu, ktorý zahŕňa ľudí v administratívnych funkciách a priamych vykonávateľov úloh. Bývanie a verejné služby v rámci svojich aktivít často spolupracujú s veľkým počtom spoločností, a aby bola interakcia účinná, musíte prilákať manažérov, aby spolupracovali s klientmi, partnermi, zástupcami.

Mali by ste uvažovať aj o otvorení nepretržitej telefonickej podpory, pretože v noci môže dôjsť k mimoriadnej udalosti a sektor bývania a verejných služieb musí okamžite reagovať. Je lepšie presunúť bezpečnostné otázky na súkromné ​​bezpečnostné organizácie, inštalácia poplachov v apartmánoch sa však uskutočňuje iba so súhlasom vlastníkov; tento problém často vyrieši každý nájomca individuálne. V elitných domoch sa však pripojenie k súkromnej bezpečnostnej spoločnosti uskutočňuje vopred v každom byte a nájomníci spočiatku očakávajú zaplatenie mesačných bezpečnostných služieb. Súčasne s alarmom je nainštalovaná protipožiarna ochrana. Spoločnosť zaoberajúca sa zberom odpadov sa tiež podieľa na zbere odpadu, niekedy aj na upratovaní priestorov a územia, aj keď to môžu urobiť aj pracovníci bytových a komunálnych služieb.

Dôležitým problémom sú stavebné a opravárske práce, preto je potrebné udržiavať dostatočne veľký personál špecialistov, ale vo väčšine prípadov sú bytové a komunálne služby najímané inštalatérom a niekoľkými asistentmi, ktorí na požiadanie vyriešia najjednoduchšie problémy na mieste. Ak dôjde k závažnejšiemu členeniu, sú do toho zapojení zamestnanci stavebnej organizácie tretej strany, v tomto prípade obyvatelia platia opravu spoločne. To isté platí pre zablokovanie odpadových vôd, výpadky prúdu a výpadky prúdu. Zamestnanci by mali podľa možnosti vykonávať preventívne opatrenia a predchádzať problémom. V zásade môžu bývanie a verejné služby pracovať výlučne na outsourcingu, pričom najímajú špecialistov iba v iných organizáciách, ale v tomto prípade môže byť ťažké zabezpečiť operatívne riadenie.

Nemôžete zabudnúť ani na nákup vhodného vybavenia. Tu potrebujete jednoduché vybavenie pre domácnosť na opravu a čistenie, všetko sa zakúpi v niekoľkých kópiách a umiestni sa do kancelárie spoločnosti alebo okamžite do zariadení. Niekedy je vhodné kúpiť dosť drahé vybavenie na čistenie potrubí, podnikateľ v tomto prípade bude schopný ušetriť značné peniaze na opravy, pretože nebude potrebné zavolať špecializovaný tím. Ak plánujete vykonať aspoň menšie opravy, musíte si kúpiť stavebné stroje. Náklady na nákup vybavenia tak môžu začať od niekoľkých desiatok tisíc rubľov a môžu dosahovať až niekoľko stoviek, niekedy dokonca aj viac, ak sa bytové a komunálne služby chcú samostatne zapojiť do zberu odpadu, plnohodnotných stavebných prác a odstraňovania snehu. V každom konkrétnom prípade je okrem toho potrebné spočítať, čo bude najvýhodnejšie nielen pre podnikateľa, ale aj pre obyvateľov, pretože mnoho malých spoločností uprednostňuje prácu prostredníctvom iných organizácií a riešenie ekonomických problémov rukami.

Najjednoduchší spôsob, ako opraviť nové domy, je stavať nové, nie sú potrebné žiadne opravy, obyvatelia sú šťastní, a ak nedôjde k prerušeniu dodávky elektrickej energie alebo vody, majitelia bytov zaplatia uvedený poplatok za energie vôbec, a dokonca ani neuvažujú o tom, či bývanie a komunálne služby nefungujú dobre. Situácia je zložitejšia v prípade starých domov, najmä v prípade ľudí v dôchodku. Zchátralá budova má veľa problémov až po presakovanie strechy, praskliny v stenách alebo úplne zhnitý systém zásobovania vodou a kontingentom sú nezabezpečení ľudia s množstvom voľného času. V takýchto domoch je takmer určite možné naraziť na neoficiálneho „predsedu“ vo forme nejakej babičky, ktorá sa bude sťažovať na všetky problémy, ktoré obyvatelia nemôžu vyriešiť. V skutočnosti, hoci môže byť ťažké získať peniaze od obyvateľov, je to celkom realistické a kompetentná osoba sa môže zapojiť do efektívnej organizačnej práce. Ďalšia vec je, že mnohým bytovým a komunálnym službám sa to jednoducho nechce venovať, takže začínajúci podnikateľ môže prísť do takého domu a po rozhovore s majiteľmi bytov uskutočniť všeobecnú diskusiu o rozhodnutí zmeniť správcovskú spoločnosť. Takže sa môžete zbaviť mnohých nekompetentných organizácií, ktoré nerobia absolútne nič, a trh sa postupne začne rozvíjať. Z tohto dôvodu sa mimochodom rozhodlo vydať povolenie na bývanie a komunálne služby.

Pre takéto podnikanie je charakteristické veľké množstvo ťažkostí, ku ktorým sa nedávno pridala potreba získať licenciu. Musím povedať, že podnikateľ priamo vyberá malú časť množstva účtov za energie z jedného bytu a vďaka veľkému počtu obsluhovaných klientov sa vytvára dostatočný zisk. Avšak vzhľadom na skutočnosť, že väčšina bytových a komunálnych služieb funguje podľa schémy vyvinutej v druhej polovici minulého storočia, progresívny vodca môže spoločnosť rýchlo rozvíjať. Preto bude v prvých 2-3 rokoch práce ťažké, po ktorej bude dostatočný počet domov a dobrá povesť (a bez nej bude ťažké vypracovať 2-3 roky komerčnej spoločnosti v tejto oblasti), aby sa dosiahol slušný zisk.

Matthias Laudanum

(c) www.clogicsecure.com - portál pre podnikateľské plány a príručky pre malé podniky

08/18/2019